Việc áp dụng thuế đối với bất động sản từ lâu đã được xem xét như một công cụ tiềm năng để điều chỉnh thị trường nhà đất, với hy vọng giảm bớt áp lực về giá, tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước và hướng tới một hệ thống tài chính công bằng hơn. Tuy nhiên, trên thực tế, việc hiện thực hóa mục tiêu giảm giá nhà đất thông qua chính sách thuế lại vấp phải vô số rào cản phức tạp và những yếu tố thị trường khó lường, khiến cho hiệu quả của biện pháp này trở nên không chắc chắn và thậm chí có nguy cơ mang lại những hệ quả không mong muốn.
Một trong những trở ngại lớn nhất nằm ở tâm lý đầu tư và kỳ vọng tăng giá của người dân. Tại Việt Nam, bất động sản không chỉ được xem là một tài sản có giá trị mà còn là một kênh đầu tư hấp dẫn, mang lại lợi nhuận cao trong dài hạn. Quan niệm “tấc đất tấc vàng” đã ăn sâu vào tiềm thức của nhiều người, thúc đẩy họ tích lũy bất động sản như một hình thức bảo toàn và gia tăng tài sản. Khi thuế bất động sản được áp dụng, thay vì lo sợ và bán tháo, nhiều nhà đầu tư và người sở hữu có thể lựa chọn găm giữ tài sản, kỳ vọng vào sự tăng trưởng giá trong tương lai sẽ bù đắp cho chi phí thuế phát sinh. Hành động này không những không làm tăng nguồn cung trên thị trường mà ngược lại, có thể tạo ra tình trạng khan hiếm giả tạo, đẩy giá nhà đất lên cao hơn do sự hạn chế về nguồn cung sẵn có để giao dịch.
Thêm vào đó, gánh nặng chi phí thuế có xu hướng được chuyển giao cho người mua hoặc người thuê cuối cùng. Trong bối cảnh thị trường nhà đất, đặc biệt ở các đô thị lớn, vẫn duy trì nhu cầu cao trong khi nguồn cung chưa đáp ứng đủ, người bán và chủ cho thuê thường nắm giữ lợi thế trong việc định giá. Họ hoàn toàn có khả năng cộng thêm khoản thuế bất động sản vào giá bán hoặc giá thuê, từ đó chuyển trực tiếp chi phí này sang người mua hoặc người thuê. Kết quả là, chính sách thuế, thay vì làm giảm giá nhà đất, lại có thể trở thành một yếu tố làm tăng thêm gánh nặng tài chính cho những người có nhu cầu thực về nhà ở, đặc biệt là những đối tượng có thu nhập trung bình và thấp, vốn đã phải chật vật để có thể sở hữu một chỗ ở ổn định.
Cấu trúc đặc thù của thị trường bất động sản Việt Nam, với sự chi phối đáng kể của các nhà đầu tư lớn và hoạt động đầu cơ mạnh mẽ, cũng là một yếu tố làm giảm hiệu quả của thuế bất động sản. Các tập đoàn bất động sản lớn thường có tiềm lực tài chính vững mạnh để hấp thụ chi phí thuế hoặc có những chiến lược kinh doanh linh hoạt để đối phó với các thay đổi chính sách. Họ có thể điều chỉnh thời điểm tung ra các dự án mới, tập trung vào phân khúc bất động sản cao cấp để tối đa hóa lợi nhuận, hoặc thậm chí có những sự phối hợp ngầm để duy trì mức giá mong muốn trên thị trường. Trong khi đó, các nhà đầu tư nhỏ lẻ hoặc những người mua nhà đất với mục đích sử dụng thực tế thường ở thế yếu hơn trong quá trình thương lượng giá cả và dễ bị tổn thương hơn trước những biến động của thị trường.
Sự thiếu minh bạch về thông tin thị trường và tình trạng đầu cơ tràn lan càng làm trầm trọng thêm vấn đề. Việc thiếu hụt dữ liệu chính xác và cập nhật về giá giao dịch thực tế, số lượng giao dịch thành công, và tình hình cung cầu khiến cho việc đánh giá chính xác tác động của chính sách thuế trở nên vô cùng khó khăn. Hoạt động đầu cơ bất động sản, dựa trên kỳ vọng lợi nhuận nhanh chóng từ việc mua đi bán lại, thường dựa vào những thông tin không đầy đủ hoặc thậm chí là những tin đồn thổi, tạo ra những cơn sốt giá ảo và làm méo mó thị trường. Thuế bất động sản, nếu không được thiết kế và thực thi một cách hiệu quả, không những không thể ngăn chặn được các hoạt động đầu cơ này mà còn có nguy cơ bị lợi dụng để hợp thức hóa các giao dịch ở mức giá cao, làm giảm hiệu quả điều tiết.
Một thách thức không nhỏ khác nằm ở việc xác định giá trị облагаемого tài sản một cách công bằng và sát với giá thị trường. Giá trị thị trường của bất động sản thường xuyên biến động và chịu tác động của nhiều yếu tố như vị trí địa lý, tiện ích xung quanh, sự phát triển của hạ tầng, và tình hình kinh tế vĩ mô chung. Việc định giá tài sản dựa trên khung giá đất do nhà nước ban hành thường không phản ánh đúng giá trị giao dịch thực tế trên thị trường, dẫn đến sự bất công trong việc thu thuế và làm giảm hiệu quả điều tiết giá. Nếu giá облагаемого tài sản được định giá quá thấp so với giá thị trường, mức thuế thu được sẽ không đáng kể và không đủ sức tác động đến việc giảm giá nhà đất. Ngược lại, nếu giá облагаемого tài sản được định giá quá cao, có thể gây ra gánh nặng tài chính quá lớn cho người dân và doanh nghiệp, tạo ra sự phản ứng tiêu cực từ thị trường và thậm chí làm đình trệ các giao dịch.
Sự phức tạp trong hệ thống pháp lý và quy trình thực hiện thuế cũng có thể làm giảm đáng kể hiệu quả của chính sách. Việc xây dựng một hệ thống pháp luật đồng bộ, rõ ràng, dễ hiểu và dễ thực hiện là yếu tố then chốt để đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong quá trình thu thuế. Tuy nhiên, quá trình này thường đòi hỏi nhiều thời gian, sự phối hợp chặt chẽ giữa các bộ ngành liên quan và sự đồng thuận cao trong xã hội. Bên cạnh đó, quy trình thực hiện thuế cần phải được thiết kế sao cho đơn giản, hiệu quả, giảm thiểu tối đa các thủ tục hành chính rườm rà, tốn kém thời gian và chi phí cho cả người nộp thuế và cơ quan quản lý nhà nước. Một hệ thống phức tạp và thiếu minh bạch có thể tạo ra kẽ hở cho việc trốn thuế và làm giảm lòng tin của người dân vào hiệu quả của chính sách.
Không thể bỏ qua ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế vĩ mô khác đến thị trường bất động sản. Lãi suất ngân hàng, tỷ lệ lạm phát, tốc độ tăng trưởng kinh tế, và các chính sách tiền tệ, tài khóa khác đều có tác động trực tiếp hoặc gián tiếp đến giá nhà đất. Trong một môi trường lãi suất thấp, dòng tiền có xu hướng chảy vào các kênh đầu tư có rủi ro cao hơn nhưng tiềm năng lợi nhuận lớn hơn, trong đó có bất động sản, từ đó đẩy giá lên cao. Lạm phát làm giảm giá trị thực của tiền tệ, khuyến khích người dân tìm kiếm các tài sản trú ẩn an toàn như bất động sản, làm tăng nhu cầu và do đó, có thể làm tăng giá. Do đó, hiệu quả của thuế bất động sản trong việc giảm giá nhà đất có thể bị suy giảm hoặc thậm chí bị vô hiệu hóa bởi những tác động từ các yếu tố kinh tế vĩ mô này.
Kinh nghiệm từ các quốc gia khác cho thấy việc sử dụng thuế bất động sản như một công cụ chính để giảm giá nhà đất không phải là một giải pháp đơn giản và không phải lúc nào cũng mang lại kết quả như mong đợi. Ở nhiều quốc gia, thuế bất động sản chủ yếu được sử dụng như một nguồn thu quan trọng cho ngân sách địa phương và để khuyến khích việc sử dụng đất hiệu quả hơn là để trực tiếp giảm giá nhà. Việc giảm giá nhà đất thường đòi hỏi một gói giải pháp đồng bộ và toàn diện, bao gồm việc tăng cường nguồn cung nhà ở thông qua các dự án phát triển mới, kiểm soát chặt chẽ tín dụng bất động sản để hạn chế đầu cơ, phát triển mạnh mẽ nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ cho người có thu nhập thấp, cũng như cải thiện cơ sở hạ tầng giao thông để phân tán dân cư và giảm áp lực lên các khu vực trung tâm.
Tóm lại, việc áp dụng thuế bất động sản là một chính sách phức tạp với nhiều khía cạnh cần được xem xét một cách thận trọng và toàn diện. Mặc dù có tiềm năng tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước và góp phần điều tiết thị trường, nhưng việc kỳ vọng thuế bất động sản sẽ là công cụ chính để kéo giảm giá nhà đất đối mặt với vô vàn thách thức từ tâm lý thị trường, khả năng chuyển giao chi phí thuế, sự chi phối của các nhà đầu tư lớn, tình trạng đầu cơ, những khó khăn trong việc định giá tài sản, sự phức tạp của hệ thống pháp lý, và ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế vĩ mô. Để đạt được mục tiêu giảm giá nhà đất một cách bền vững và hiệu quả, cần có một cách tiếp cận đa chiều và đồng bộ, kết hợp thuế bất động sản với các giải pháp khác nhằm tăng cường nguồn cung, kiểm soát đầu cơ, hỗ trợ người có nhu cầu thực về nhà ở và ổn định kinh tế vĩ mô. Việc chỉ tập trung vào thuế bất động sản có thể không mang lại kết quả như mong đợi và thậm chí có thể gây ra những tác động tiêu cực đến thị trường và nền kinh tế nói chung.