Thị trường bất động sản Việt Nam luôn là một chủ đề nóng. Suốt nhiều năm qua, giá nhà đất liên tục tăng, duy trì xu hướng này ngay cả trong những giai đoạn kinh tế khó khăn, đại dịch, hay khi lãi suất ngân hàng có nhiều biến động. Điều này khiến nhiều người thắc mắc: Tại sao giá bất động sản lại khó giảm, trong khi thu nhập của đại đa số người dân lại chưa tăng tương xứng?
Để lý giải hiện tượng này, cần phải phân tích các yếu tố tác động từ nhiều góc độ khác nhau, bao gồm: kinh tế vĩ mô, chính sách của nhà nước, tâm lý thị trường, và quy luật cung—cầu của loại tài sản đặc biệt này.
1. Nhu Cầu Ở Thực và Đầu Tư Luôn Ở Mức Cao
Một trong những lý do cốt lõi khiến giá nhà đất khó giảm chính là nhu cầu luôn vượt cung trên thị trường Việt Nam. Sự kết hợp giữa tốc độ đô thị hóa nhanh, dân số trẻ và dòng người dịch chuyển mạnh mẽ từ nông thôn ra thành phố đã tạo ra áp lực rất lớn lên nhu cầu sở hữu nhà ở.
- Nhu cầu ở thực (An Cư): Người trẻ lập gia đình cần không gian riêng, Người lao động di cư muốn thoát khỏi cảnh thuê trọ để ổn định cuộc sống,….
- Nhu cầu đầu tư (Tích Trữ Tài Sản): Bất động sản vẫn được coi là kênh trú ẩn an toàn trong bối cảnh kinh tế bất ổn và lạm phát cao, Nhiều nhà đầu tư tin rằng nhà đất là tài sản có giá trị thực, ít rủi ro hơn so với các kênh khác như chứng khoán hoặc gửi tiết kiệm dài hạn.
Chính vì nhu cầu kép này, ngay cả khi thị trường trầm lắng, giá nhà khó có thể giảm sâu.
2. Quỹ Đất Ngày Càng Khan Hiếm
Một nguyên nhân cơ bản khác khiến giá nhà đất luôn neo ở mức cao là quỹ đất hữu hạn, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, và Hải Phòng. Trong khi dân số và nhu cầu nhà ở không ngừng tăng lên, diện tích đất lại không thể mở rộng.
- Vị trí trung tâm: Đất ở khu vực trung tâm hầu như không còn để phát triển dự án mới.
- Ngoại thành: Giá đất vùng ven cũng tăng nhanh vì hạ tầng giao thông kết nối ngày càng phát triển.
Do đất đai là tài sản hữu hạn, càng khan hiếm thì giá càng khó giảm.
3. Chi Phí Đầu Vào (Giá Thành) Tăng Cao
Giá bán bất động sản chịu sự chi phối trực tiếp từ chi phí xây dựng và phát triển dự án, vốn đang có xu hướng leo thang không ngừng:
- Giá Vật Liệu Xây Dựng Tăng Vọt: Chi phí các nguyên vật liệu cơ bản như xi măng, thép, gạch, và cát liên tục tăng, bị ảnh hưởng bởi biến động giá cả toàn cầu và nhu cầu lớn trong nước.
- Chi Phí Nhân Công Cao: Do yêu cầu về chất lượng lao động và ảnh hưởng của lạm phát, chi phí thuê nhân công ngày càng đắt đỏ.
- Gánh Nặng Pháp Lý Kéo Dài: Quy trình thủ tục pháp lý cho một dự án thường rất phức tạp và mất nhiều thời gian (có thể lên tới 3–5 năm). Việc này buộc doanh nghiệp phải gánh thêm các chi phí không cần thiết như lãi vay ngân hàng và chi phí quản lý trong suốt thời gian chờ đợi.
Tất cả những yếu tố này khiến giá thành bất động sản bị đội lên, và khó có chuyện giảm giá mạnh.
Xem thêm tại :
- Tranh Thủ Mua Nhà Đất Vì Sợ Giá Tăng
- Đánh Thuế Bất Động Sản Khó Kéo Giảm Giá Nhà Đất
- Nhà Đất Khu Trung Tâm – Lựa Chọn Vàng Cho An Cư Và Đầu Tư
4. Ảnh Hưởng Từ Chính Sách Đất Đai và Pháp Lý
Một yếu tố then chốt khác tác động đến giá là chính sách quản lý đất đai và quy trình pháp lý phức tạp tại Việt Nam. Do đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do Nhà nước quản lý, quy trình giao đất và cấp phép dự án thường rất rườm rà và tốn thời gian.
- Khi dự án bị chậm, chi phí vốn và lãi vay của chủ đầu tư tăng.
- Khi thủ tục khắt khe, nguồn cung dự án mới ra thị trường giảm.
Cung giảm trong khi cầu tăng khiến giá khó giảm, thậm chí còn đẩy lên cao.
5. Bất Động Sản Là Kênh Giữ Giá Trị Tài Sản Tối Ưu
Trong văn hóa và tâm lý người Việt, đất đai luôn được xem là tài sản có giá trị vĩnh cửu. Với quan niệm “an cư lạc nghiệp” và “tấc đất tấc vàng” ăn sâu từ lâu đời, nhiều người coi bất động sản là “kho lưu trữ tài sản” hiệu quả nhất để chống lại sự mất giá của đồng tiền theo thời gian.
Ngay cả khi thị trường trầm lắng, nhiều người vẫn chọn giữ đất thay vì bán rẻ. Điều này tạo ra mặt bằng giá luôn cao và ít khi giảm sâu.
6. Vai Trò Của Giới Đầu Cơ và Đầu Tư Thứ Cấp
Một phần đáng kể nguồn cung nhà đất không nằm trong tay người có nhu cầu ở thực mà được nắm giữ bởi giới đầu cơ và nhà đầu tư thứ cấp. Mục tiêu của nhóm này là mua vào và găm giữ để chờ tăng giá, sau đó bán lại kiếm lời.
- Khi thị trường nóng, giới đầu cơ “thổi giá”, tạo cơn sốt ảo.
- Khi thị trường chững lại, họ không bán tháo, mà chấp nhận “găm hàng” chờ thời điểm thích hợp.
Do đó, giá bất động sản ít khi sụt giảm mạnh, trừ những giai đoạn khủng hoảng kinh tế nghiêm trọng.
Kết luận
Tóm lại, việc giá nhà đất khó giảm là hệ quả của sự tác động tổng hợp từ nhiều yếu tố cốt lõi:
- Cầu Luôn Lớn (nhu cầu ở thực và đầu tư) trong khi Cung Bị Hạn Chế (do quỹ đất khan hiếm và vướng mắc pháp lý).
- Chi Phí Đầu Vào Cao (vật liệu, nhân công, vốn).
- Tâm Lý Tích Trữ Tài Sản lâu đời của người dân.
- Hoạt động Đầu Cơ găm giữ hàng, không bán tháo.
Mặc dù thị trường có thể trải qua những đợt điều chỉnh ngắn hạn do ảnh hưởng kinh tế, nhưng về mặt dài hạn, xu hướng tăng giá vẫn là chủ đạo do tính chất đặc thù của loại tài sản này.
Để giúp giá nhà đất trở nên hợp lý và tạo điều kiện cho người dân dễ dàng tiếp cận nhà ở hơn, cần có những giải pháp đồng bộ từ Nhà nước, bao gồm:
- Tăng mạnh nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ.
- Cải cách và rút gọn thủ tục pháp lý để đẩy nhanh tiến độ dự án.
- Kiểm soát chặt chẽ hoạt động đầu cơ và minh bạch hóa thông tin quy hoạch.
- Hỗ trợ tín dụng hiệu quả cho người mua nhà có nhu cầu ở thực.
Hãy theo dõi trang web NEWBĐS để cập nhật thông tin mới nhât về thị trường bất động sản